+30 213 0175600 info@sioufaslaw.gr
EnglishΕλληνικάRomână

Θέμα: 1. Συμφωνία καταβολής στον εκμισθωτή, στο πλαίσιο εμπορικής μισθώσεως ακινήτου, πέραν του ποσού εγγυοδοσίας και ορισμένου χρηματικού ποσού, του αποκαλούμενου «αέρα». Νομιμότητα ή μη της σχετικής συμφωνίας και δυνατότητα προσβολής της ως άκυρης. 2. Εφαρμογή ή μη συμβατικού όρου σταδιακής αναπροσαρμογής μισθώματος μετά την αναπροσαρμογή του με δικαστική απόφαση.

ΑΠΟΦΑΣΗ:  Υπ’ αριθμ.: 403/2017 του Αρείου Πάγου.

  1. Επί του πρώτου ζητήματος, ο Άρειος Πάγος με την προαναφερόμενη απόφαση του δέχθηκε τα ακόλουθα: Κατ’ αρχήν, είναι νόμιμη η συμφωνία μεταξύ εκμισθωτή και μισθωτή ακινήτου (αποτελούντος αντικείμενο εμπορικής μισθώσεως, διεπομένης από το π.δ. 34/1995, όπως ισχύει) δυνάμει της οποίας καταβάλλεται στον εκμισθωτή, πέραν του ποσού της τυχόν εγγυοδοσίας και ορισμένο ποσό, του αποκαλούμενου «αέρα».  Η συμφωνία αυτή, εδράζεται στις διατάξεις του άρθρου 361 ΑΚ, που καθιερώνει, κατ’ έμμεσο τρόπο, την αρχή της ελευθερίας των συμβάσεων και συνηθίζεται στις συναλλαγές, προκειμένου να επιτευχθεί η κατάρτιση μισθωτικής συμβάσεως ακινήτου.  Το ποσό του «αέρα» δεν αποδίδεται στον μισθωτή μετά τη λήξη της μισθώσεως, αλλά παραμένει σε όφελος του εκμισθωτή και δεν μπορεί να αναζητηθεί από αυτόν κατά τις, περί αδικαιολογήτου πλουτισμού, διατάξεις των άρθρων 904 επ. ΑΚ (εκτός αν πρόκειται για αιτία που δεν επακολούθησε, όπως στην περίπτωση της μη παραχωρήσεως της χρήσεως του ακινήτου στον μισθωτή), αφού η καταβολή του γίνεται με νόμιμη αιτία, δηλαδή τη σχετική συμφωνία, έστω και προφορική, μεταξύ εκμισθωτή και μισθωτή.  Μπορεί, όμως, το κύρος της ανωτέρω συμφωνίας να προσβληθεί εάν αντίκειται στα χρηστά ήθη, ως κριτήριο των οποίων χρησιμεύουν οι ιδέες του, κατά γενική αντίληψη, με φρόνηση και χρηστότητα σκεπτομένου μέσου  κοινωνικού ανθρώπου.  Τέτοια συμφωνία είναι η αισχροκερδής ή καταπλεονεκτική, με την οποία δεσμεύεται υπερβολικά η συναλλακτική ελευθερία του προσώπου, ή με την οποία εκμεταλλεύεται κάποιος την ανάγκη (πρόσκαιρη ή μόνιμη) ή την κουφότητα (απερισκεψία ή ελαφρότητα) του συμβαλλομένου ή την απειρία του (την έλλειψη πείρας για τη ζωή και τις συναλλαγές).
  2. Επί του δευτέρου ζητήματος, ο ‘Άρειος Πάγος δέχθηκε ότι, μετά την αναπροσαρμογή, θετική ή αρνητική, του μισθώματος με δικαστική απόφαση, κατ’ εφαρμογή των διατάξεων του άρθρου 288 ΑΚ, ορίζοντος ότι: «Ο οφειλέτης έχει υποχρέωση να εκπληρώσει την παροχή όπως απαιτεί η καλή πίστη, αφού ληφθούν υπόψη και τα συναλλακτικά ήθη», καταλύεται, εφεξής και για το μέλλον, συμβατικός όρος που προβλέπει τη σταδιακή αναπροσαρμογή του μισθώματος κατά τη σχετική πρόβλεψη της παραγράφου 1 του άρθρου 7 του π.δ.34/1995 «Κωδικοποίηση διατάξεων νόμων περί εμπορικών μισθώσεων», όπως ισχύει σήμερα.

ΣΗΜΕΙΩΣΗ:

Το χρηματικό ποσό που συμφωνείται να καταβάλλεται ως «αέρας», κατά την παραχώρηση της χρήσεως ακινήτου, αποτελούσης αντικείμενο εμπορικής μισθώσεως, διαφέρει από το ποσό που καταβαλλόταν στον μισθωτή για την αποκατάσταση της άυλης εμπορικής αξίας κατά τη σχετική πρόβλεψη του άρθρου 60 του π.δ.34/1995, ήδη καταργηθέντος με διάταξη του άρθρου 13 του ν.4242/2014.  Το χρηματικό ποσό, που καταβάλλεται ως «αέρας», δεν αποτελεί μέρος του συμβατικού μισθώματος, συνηθίζεται δε στις μισθώσεις καταστημάτων να καταβάλλεται κατά τη σύναψη μισθώσεως αυτών (καταστημάτων) από τον μισθωτή στον προηγούμενο μισθωτή με σκοπό την πρόωρη αποχώρηση του τελευταίου, πριν από τη λήξη της μισθωτικής σχέσεως (ΑΠ 1298/2010).