+30 213 0175600 info@sioufaslaw.gr
EnglishΕλληνικάRomână

Θέμα: 1. Συμφωνία καταβολής στον εκμισθωτή, στο πλαίσιο εμπορικής μισθώσεως ακινήτου, πέραν του ποσού εγγυοδοσίας και ορισμένου χρηματικού ποσού, του αποκαλούμενου «αέρα». Νομιμότητα ή μη της σχετικής συμφωνίας και δυνατότητα προσβολής της ως άκυρης. 2. Εφαρμογή ή μη συμβατικού όρου σταδιακής αναπροσαρμογής μισθώματος μετά την αναπροσαρμογή του με δικαστική απόφαση.

ΑΠΟΦΑΣΗ:  Υπ’ αριθμ.: 403/2017 του Αρείου Πάγου. Επί του πρώτου ζητήματος, ο Άρειος Πάγος με την προαναφερόμενη απόφαση του δέχθηκε τα ακόλουθα: Κατ’ αρχήν, είναι νόμιμη η συμφωνία μεταξύ εκμισθωτή και μισθωτή ακινήτου (αποτελούντος αντικείμενο εμπορικής μισθώσεως, διεπομένης από το π.δ. 34/1995, όπως ισχύει) δυνάμει της οποίας καταβάλλεται στον εκμισθωτή, πέραν του ποσού της τυχόν εγγυοδοσίας και ορισμένο ποσό, του αποκαλούμενου «αέρα».  Η συμφωνία αυτή, εδράζεται στις διατάξεις του άρθρου 361 ΑΚ, που καθιερώνει, κατ’ έμμεσο τρόπο, την αρχή της ελευθερίας των συμβάσεων και συνηθίζεται στις συναλλαγές, προκειμένου να επιτευχθεί η κατάρτιση μισθωτικής συμβάσεως ακινήτου.  Το ποσό του «αέρα» δεν αποδίδεται στον μισθωτή μετά τη λήξη της μισθώσεως, αλλά παραμένει σε όφελος του εκμισθωτή και δεν μπορεί να αναζητηθεί από αυτόν κατά τις, περί αδικαιολογήτου πλουτισμού, διατάξεις των άρθρων 904 επ. ΑΚ (εκτός αν πρόκειται για αιτία που δεν επακολούθησε, όπως στην περίπτωση της μη παραχωρήσεως της χρήσεως του ακινήτου στον μισθωτή), αφού η καταβολή του γίνεται με νόμιμη αιτία, δηλαδή τη σχετική συμφωνία, έστω και προφορική, μεταξύ εκμισθωτή και μισθωτή.  Μπορεί, όμως, το κύρος της ανωτέρω συμφωνίας να προσβληθεί εάν αντίκειται στα χρηστά ήθη, ως κριτήριο των οποίων χρησιμεύουν οι ιδέες του, κατά γενική αντίληψη, με φρόνηση και χρηστότητα σκεπτομένου μέσου  κοινωνικού ανθρώπου.  Τέτοια συμφωνία είναι η αισχροκερδής ή καταπλεονεκτική, με την οποία δεσμεύεται υπερβολικά η συναλλακτική ελευθερία του προσώπου, ή με την οποία εκμεταλλεύεται κάποιος την ανάγκη (πρόσκαιρη ή μόνιμη) ή την κουφότητα (απερισκεψία ή ελαφρότητα) του συμβαλλομένου ή την απειρία του (την έλλειψη πείρας για τη ζωή και τις συναλλαγές). Επί του δευτέρου ζητήματος, ο ‘Άρειος Πάγος δέχθηκε ότι, μετά την αναπροσαρμογή, θετική ή αρνητική, του...

Διαταγή απόδοσης χρήσης μισθίου & καταβολής μισθωμάτων

Η διαδικασία της έκδοσης διαταγής απόδοσης χρήσης μισθίου εφαρμόζεται σε περιπτώσεις καθυστέρησης καταβολής μισθωμάτων από τον μισθωτή. Πρόκειται για μια απλή και σύντομη διαδικασία, που δεν απαιτεί συζήτηση σε ακροατήριο. Προϋποθέσεις: Η μίσθωση να αποδεικνύεται εγγράφως (να υπάρχει δηλαδή ιδιωτικό συμφωνητικό μίσθωσης ή ανάλογο έγγραφο από το οποίο να αποδεικνύεται η μίσθωση). Καθυστέρηση καταβολής μισθωμάτων από δυστροπία (συνιστάται η καθυστέρηση να αφορά τουλάχιστον δύο μηνών μισθώματα). Επίδοση εξώδικης όχλησης για καταβολή των καθυστερουμένων μισθωμάτων τουλάχιστον δεκαπέντε (15) ημέρες πριν την κατάθεση της αίτησης. Η επίδοση της εξωδίκου θα πρέπει να γίνει και προς το/τη σύζυγο του μισθωτή εφόσον το μίσθιο αποτελεί οικογενειακή στέγη. Τυχόν εξόφληση της οφειλής εντός του δεκαπενθημέρου, αποδεικνυόμενη εγγράφως, αποκλείει την έκδοση της διαταγής απόδοσης. Σε περίπτωση που, μετά την εξόφληση, η δυστροπία συνεχιστεί, δεν απαιτείται εκ νέου επίδοση εξωδίκου όχλησης, αλλά υποβάλλεται απευθείας η αίτηση. Η καθ’ ύλην αρμοδιότητα για την έκδοση της διαταγής απόδοσης καθορίζεται από το ποσό του μηνιαίου μισθώματος: εάν το μηνιαίο μίσθωμα είναι μέχρι 600,00€ αρμόδιο δικαστήριο είναι το Ειρηνοδικείο˙ εάν το μηνιαίο μίσθωμα είναι υψηλότερο, αρμόδιο είναι το Μονομελές Πρωτοδικείο. Αρμόδιο κατά τόπον είναι το δικαστήριο της περιφέρειας του τόπου που βρίσκεται το μίσθιο. Η αίτηση πρέπει να περιέχει τα στοιχεία των Αρ. 626 ΚΠολΔ και 662Γ ΚΠολΔ. Απαραιτήτως αναφέρονται στην αίτηση και προσκομίζονται στο φάκελο: i) έγγραφο από το οποίο αποδεικνύεται η μίσθωση (συνήθως ιδιωτικό συμφωνητικό μίσθωσης – σε περίπτωση μεταβίβασης του ακινήτου προσκομίζεται και ο τίτλος κτήσης από τον οποίο προκύπτει η ενεργητική νομιμοποίηση του αιτούντος/νέου εκμισθωτή), ii) βεβαίωση από ΔΟΥ ότι έχουν δηλωθεί τα μισθώματα και iii) έκθεση επίδοσης της εξωδίκου οχλήσεως. Η διαταγή αποτελεί τίτλο εκτελεστό....