+30 213 0175600 info@sioufaslaw.gr
EnglishΕλληνικάRomână

Νόμος 4172/2003 και Νόμος 4254/2014

σε συνδυασμό με την υπ’αριθμ.ΠΟΛ 1122/2014 κατ’ εξουσιοδότηση εκδοθείσα Υπουργική Απόφαση –

1.Πότε επιβάλλεται:

Σε κάθε φυσικό πρόσωπο που μεταβιβάζει ακίνητη περιουσία λόγω επαχθούς αιτίας (π.χ. πώληση, σύσταση δουλείας, οίκηση κλπ.) από την 1.1.2014 και μετά επιβάλλεται πλέον των άλλων φόρων και φόρος υπεραξίας 15% σύμφωνα με τον παρακάτω υπολογισμό.. Στην έννοια της ακίνητης περιουσίας εμπίπτει το ακίνητο ή το ιδανικό μερίδιο αυτού, το εμπράγματο δικαίωμα επί ακινήτου ή ιδανικό μερίδιο αυτού, καθώς και οι συμμετοχές σε εταιρίες ακινήτων ή άλλων δικαιωμάτων οι οποίες έλκουν άνω του 50% της αξίας τους, άμεσα ή έμμεσα, από ακίνητη περιουσία. Στο εισόδημα, που αποκτάται επί συστηματικής διενέργειας επιχειρηματικών συναλλαγών επί ακινήτων (π.χ. εργολάβοι οικοδομών, άλλα πρόσωπα με τρείς ομοειδείς συναλλαγές εντός 2 ετών) δεν επιβάλλεται φόρος υπεραξίας.

Ο τρόπος απόκτησης της ακίνητης περιουσίας δεν ενδιαφέρει, αρκεί η απόκτηση να έχει γίνει, μετά την 1.1.1995. Σε περίπτωση κατά την οποία η μεταβίβαση αφορά δικαίωμα το οποίο αποκτήθηκε προγενέστερα, η υπεραξία θεωρείται μηδενική.

Υπόχρεος καταβολής είναι ο αποκτών την υπεραξία (πωλητής), ο οποίος δηλώνει τα στοιχεία, που αφορούν στον προσδιορισμό του φόρου υπεραξίας.

2.Υπολογισμός φόρου υπεραξίας:

α) Ως υπεραξία ορίζεται η διαφορά μεταξύ της τιμής κτήσης και της τιμής πώλησης ή της αξίας του ανταλλάγματος, που καταβάλλεται. Η υπεραξία αυτή λαμβάνεται απομειούμενη      με        την εφαρμογή των συντελεστών απομείωσης ανάλογα με τα έτη διακράτησης του ακινήτου.

Έτη

Συντελεστής απομείωσης Έτη διακράτησης απομείωσης Συντελεστής
1 100,0% 14 77,9%
2 98,2% 15 76,4%
3 96,4% 16 74,8%
4 94,7% 17 73,2%
5 93,0% 18 71,7%
6 91,2% 19 70,2%
7 89,5% 20 68,7%
8 87,8% 21 67,2%
9 86,1% 22 65,7%
10 84,5% 23 64,2%
11 82,8% 24 62,8%
12 81,1% 25 61,5%
13 79,5% 26+ 60%

β) Ως τιμή πώλησης λαμβάνεται το αναγραφόμενο στο συμβόλαιο τίμημα κατά το χρόνο της μεταβίβασης ανεξαρτήτως προσδιορισθείσας φορολογητέας αξίας. Στην περίπτωση της ανταλλαγής ως τιμή πώλησης λαμβάνεται η αντικειμενική αξία της ακίνητης περιουσίας που αποτελεί το αντάλλαγμα για κάθε συμβαλλόμενο. Εφόσον αυτή δεν υφίσταται, λόγω μη εφαρμογής στην οικεία περιφέρεια της αντικειμενικής αξίας, ως τιμή πώλησης λαμβάνεται η φορολογητέα αξία. Οποιαδήποτε δαπάνη που συνδέεται άμεσα με την αγορά ή την πώληση του ακινήτου δεν λαμβάνεται υπόψη για τον προσδιορισμό της τιμής κτήσης και της τιμής πώλησης.

γ) Ως χρόνος κτήσης λογίζεται ο χρόνος απόκτησης ποσοστού τουλάχιστον εβδομήντα πέντε τοις εκατό (75%) του μεταβιβαζόμενου δικαιώματος επί της ακίνητης περιουσίας. Χρόνος κτήσης του ακινήτου που αποκτήθηκε με δικαιοπραξία θεωρείται ο χρόνος σύνταξης του οριστικού συμβολαίου, ανεξάρτητα από τη μεταγραφή της δικαιοπραξίας κτήσης του. Ως τιμή κτήσης λαμβάνεται το άθροισμα των τιμών ή αξιών των διαδοχικών τίτλων κτήσης, υπό την προϋπόθεση ότι οι τίτλοι έχουν συνταχθεί μετά την 1.1.1995. Για τον καθορισμό της αξίας της ψιλής κυριότητας, της επικαρπίας, της χρησικτησίας, της προσωπικής δουλείας ή άλλης δουλείας επί του ακινήτου εφαρμόζονται οι διατάξεις των άρθρων 15, 16 και 40 του Κώδικα Φορολογίας Κληρονομιών, Δωρεών κλπ. (Ν. 2961/2001).

Από την υπεραξία, που προκύπτει μετά την εφαρμογή των συντελεστών απομείωσης αφαιρείται ποσό μέχρι εικοσιπέντε χιλιάδες (25.000) ευρώ, εφόσον ο φορολογούμενος διακράτησε το μεταβιβαζόμενο ακίνητο για πέντε τουλάχιστον έτη. Επιβάλλεται φόρος στο τυχόν υπόλοιπο ποσό. Αν υπάρχουν δύο μεταβιβάζοντες, οι οποίοι διαθέτουν ποσοστό 50% της πλήρους κυριότητας ακινήτου, ο χρόνος κτήσης εκάστου κρίνεται χωριστά.

Ενδεικτικά παραδείγματα του τρόπου υπολογισμού του φόρου υπεραξίας:

– Το 2005 έγινε αγορά ενός διαμερίσματος έναντι δηλωθέντος τιμήματος € 100.000. Πωλείται το 2014 αντί δηλωθέντος τιμήματος € 200.000. Έτη διακράτησης 9. Συνεπώς, ο συντελεστής απομείωσης είναι 86,1% Υπολογισμός : 200.000-100.000= € 100.000 Χ 86,1% = € 86.100.

Από το ποσό αυτό αφαιρείται το ποσό των € 25.000, διότι ο πωλητής διακράτησε το διαμέρισμα για τουλάχιστον 5 έτη, οπότε η προκύπτουσα υπεραξία είναι 86.100-25.000=€ 61.000. Φόρος: 61.000Χ15%= € 9.150.

– Κτήση αδιαίρετου ποσοστού 50% της πλήρους κυριότητας πριν το 1995 (ανεξαρτήτως αιτίας) και του υπολοίπου αδιαίρετου ποσοστού 50% το 2000. Το 2014 πωλείται το 100% της πλήρους κυριότητας. Έτος κτήσης είναι το 2000. Η τιμή κτήσης προσδιορίζεται πλασματικά (Δείκτης Τιμών Κατοικιών-ΔΤΚ) καθώς ένα ποσοστό της πλήρους κυριότητας είναι εκτός πεδίου εφαρμογής του νόμου. Σε περίπτωση κτήσης αδιαίρετου ποσοστού 80% πριν το 1995 (από οποιαδήποτε αιτία) και του υπολοίπου 20% το 2000 και πώληση το έτος 2014,η υπεραξία θεωρείται μηδενική.

– Κτήση ψιλής κυριότητας (ΨΚ) πριν το 1995 η οποία αντιστοιχούσε σε 7/10 της αξίας της πλήρους κυριότητας (ΠΚ). Το 2000 συνενώνεται με την επικαρπία (ΕΠ) λόγω θανάτου του επικαρπωτή. Το 2014 πωλείται η πλήρης κυριότητα. Έτος κτήσης είναι το 2000 (συνένωση ΨΚ- ΕΠ). Η τιμή κτήσης θεωρείται άγνωστη και υπολογίζεται με τον πλασματικό τρόπο (ΔΤΚ).

– Κτήση ΨΚ μετά το 1995 με φορολόγηση αυτής. Θάνατος επικαρπωτή το 2000. Τιμή κτήσης θα θεωρηθεί η προκύπτουσα με αντίστοιχη αναγωγή στην υπόλοιπη αξία της πλήρους κυριότητας κατά το χρόνο απόκτησης της ΨΚ. Αντίθετα, παραίτηση επικαρπωτή υπέρ ψιλού κυρίου: τιμή κτήσης ΕΠ από την εφαρμογή των γενικών διατάξεων, η οποία θα προστεθεί στην αξία της ΨΚ.

– Αν έχουμε δύο μεταβιβάζοντες οι οποίοι διαθέτουν ποσοστό 50% της πλήρους κυριότητας του ακινήτου, ο χρόνος κτήσης και ο υπολογισμός κρίνεται χωριστά.

3.Υποχρεώσειςσυμβολαιογράφων:

Οι συμβολαιογράφοι είναι υπόχρεοι σε παρακράτηση φόρου με συντελεστή 15% επί της προκύπτουσας υπεραξίας, ενώ το φυσικό πρόσωπο, που αποκτά υπεραξία από τη μεταβίβαση ακίνητης περιουσίας (πωλητής), καταβάλλει στο συμβολαιογράφο με τραπεζική επιταγή κατά την υπογραφή του συμβολαίου μεταβίβασης το ποσό του φόρου που αντιστοιχεί στην υπεραξία. Ο παρακρατούμενος φόρος αποδίδεται από τους συμβολαιογράφους με τραπεζική επιταγή σε διαταγή του Ελληνικού Δημοσίου εντός πέντε (5) εργάσιμων ημερών από την υπογραφή του συμβολαίου.