Υπενθυμίζουμε ότι στα άρθρα 217επ του ν. 4738/2020[1] προβλέπονται ρυθμίσεις για τους ευάλωτους οφειλέτες, οι οποίοι έχουν κηρυχθεί σε πτώχευση ή σε βάρος της κύριας κατοικίας των οποίων επισπεύδεται αναγκαστική εκτέλεση από ενυπόθηκο ή προσημειούχο πιστωτή. Μεταξύ των ρυθμίσεων προβλέπεται η δυνατότητα υποβολής αιτήματος μεταβίβασης ή μίσθωσης της κύριας κατοικίας τους, σε Φορέα Απόκτησης και Επαναμίσθωσης (εφεξής «Φορέας»). Μέχρι την έναρξη λειτουργίας της ηλεκτρονικής πλατφόρμας του Φορέα και κατ’ εξουσιοδότηση του άρθρου 225 του ν. 4738/2020, εξεδόθησαν υπουργικές αποφάσεις που ρυθμίζουν τα ειδικότερα ζητήματα για την υλοποίηση των σχετικών διατάξεων. Τα κυριότερα σημεία των ως άνω αποφάσεων είναι τα εξής:

• Διαδικασία μεταβίβασης της κύριας κατοικίας στον Φορέα[2]
  – Ο ευάλωτος οφειλέτης υποβάλλει αίτηση στην ηλεκτρονική πλατφόρμα του Φορέα εντός μηνός από την έναρξη λειτουργίας του Φορέα και παράλληλα χορηγεί συναίνεση στη διενέργεια αυτοψίας της κύριας κατοικίας.
  – Με την αίτηση συνυποβάλλονται τα απαιτούμενα δικαιολογητικά (αντίγραφο ταυτότητας/κατασχετήριο ή στοιχεία απόφασης περί κήρυξης σε πτώχευση/τίτλοι ιδιοκτησίας/βεβαίωση ευάλωτου οφειλέτη/τυχόν έγγραφα περί συμμετοχής του στο πρόγραμμα συνεισφοράς του Δημοσίου/υπεύθυνη δήλωση από τον αποκλειστικό κύριο ή από κάθε έναν από τους συγκυρίους). Σε περίπτωση ελλείψεων στην αίτηση ή στα δικαιολογητικά, ο Φορέας τάσσει προθεσμία συμπλήρωσης αυτών, η οποία δεν μπορεί να είναι μικρότερη από 3 εργάσιμες μέρες και όχι μεγαλύτερη από 10 εργάσιμες ημέρες.
  – Ο Φορέας – εφόσον επιθυμεί να διενεργήσει αυτοψία στο ακίνητο – ειδοποιεί τον οφειλέτη, ενημερώνοντάς τον για όλες τις λεπτομέρειες (ημερομηνία/ακριβές εύρος εργασίμων ωρών) προκειμένου ο οφειλέτης ή αντιπρόσωπος αυτού, να είναι παρών κατά τη διενέργεια της αυτοψίας. Μετά το πέρας της αυτοψίας, συντάσσεται έκθεση, καθώς και βεβαίωση του μηχανικού, αναφορικά με την ύπαρξη αυθαίρετων κατασκευών ή χρήσεων, των οποίων η τακτοποίηση είναι δυνατή. Τα έξοδα της αυτοψίας βαρύνουν τον Φορέα.
  – Σε περίπτωση όπου, για οποιονδήποτε λόγο, δεν ήταν δυνατή η πρόσβαση των μερών στον χώρο της αυτοψίας, ο Φορέας αποστέλλει νέα ειδοποίηση στον οφειλέτη προκειμένου να επαναληφθεί η αυτοψία (σε διάστημα όχι λιγότερο από 2 εργάσιμες ημέρες και όχι περισσότερο από 8 εργάσιμες ημέρες). Κατά την επαναληπτική αυτοψία, παρίσταται και δικαστικός επιμελητής, ο οποίος -σε περίπτωση εκ νέου παρεμπόδισης πρόσβασης – συντάσσει σχετική έκθεση.
  – Με την ολοκλήρωση των διαδικασιών και εφόσον δεν απορριφθεί η αίτηση του οφειλέτη, ο Φορέας καταβάλλει το τίμημα της μεταβίβασης είτε στον σύνδικο είτε στον υπάλληλο του πλειστηριασμού. Το αργότερο εντός τριών (3) ημερολογιακών ημερών από την καταβολή του τιμήματος, ο οφειλέτης προσέρχεται για την υπογραφή της σύμβασης μίσθωσης (σε αντίθετη περίπτωση η σύμβαση συνάπτεται με αυτοσύμβαση).
  – Ο Φορέας αποκτά το ιδιοκτησιακό δικαίωμα του δικαιούχου επί της κύριας κατοικίας του, αφότου καταβάλλει το τίμημα μεταβίβασης στον υπάλληλο του πλειστηριασμού πέντε (5) το αργότερο εργάσιμες ημέρες πριν την ημερομηνία του πλειστηριασμού ή στον σύνδικο έως την τελευταία εργάσιμη ημέρα του εξαμήνου που ακολουθεί τη δημοσίευση της δικαστικής απόφασης περί κήρυξης σε πτώχευση, στο Ηλεκτρονικό Μητρώο Φερεγγυότητας. Το δικαίωμα δε αυτό το αποκτά στην πραγματική και νομική κατάσταση του ακινήτου «ως έχει και ευρίσκεται».
  
  
• Απόρριψη αίτησης μεταβίβασης της κύριας κατοικία στον Φορέα
  – Μη τήρηση των προθεσμιών περί υποβολής των αιτήσεων.
  – Έλλειψη πληρότητας της αιτήσεως ή των δικαιολογητικών (και μετά την προθεσμία συμπλήρωσης).
  – Πόρισμα της έκθεσης αυτοψίας ότι υπάρχουν (στην κύρια κατοικία) αυθαίρετες κατασκευές ή χρήσεις που οδηγούν σε απαγόρευση μεταβίβασης ή ότι για την τακτοποίησή τους απαιτείται η συναίνεση συγκυρίων σε εξ αδιαιρέτου.
  – Βεβαίωση του δικαστικού επιμελητή περί παρεμπόδισης διενέργειας της αυτοψίας.
  – Αναντιστοιχία μεταξύ των προσκομισθέντων τίτλων ιδιοκτησίας και των στοιχείων που τηρούνται στα οικεία κτηματολογικά γραφεία.
  
  
• Σύμβαση μίσθωσης μεταξύ ευάλωτου οφειλέτη – Φορέα/δικαίωμα επαναγοράς[3]
  – Το μίσθωμα για το πρώτο έτος της σύμβασης μίσθωσης υπολογίζεται βάσει του μαθηματικού τύπου «Μίσθωμα για το έτος 1= (ΜΕΣΔ + Π) χ (ΕΑ)».
  – Κατά τον χρόνο άσκησης του δικαιώματος επαναγοράς ο Φορέας υποχρεούται να διενεργεί αποτίμηση της αξίας της κύριας κατοικίας από πιστοποιημένο εκτιμητή.

Μαρία Αικατερίνη Δ. Παπαδοπούλου
Δικηγόρος
Δ.Μ.Σ Ιστορίας και Θεωρίας Δικαίου, Νομική Σχολή Αθηνών, ΕΚΠΑ
Δ.Μ.Σ Αστικού δικαίου, Νομική Σχολή Αθηνών, ΕΚΠΑ
Δ.Μ.Σ Εμπορικού Δικαίου, Νομική Σχολή Δημοκριτείου Πανεπιστημίου Θράκης

[1] Ν. 4738/2020 (ΦΕΚ Α’ 207/27.10.2020) με τον τίτλο «Ρύθμιση οφειλών και παροχή δεύτερης ευκαιρίας και άλλες διατάξεις».

[2] Υπουργική Απόφαση με αριθμό 123224ΕΞ/30.08.2024 (ΦΕΚ Β’5056/05.09.2024) και με τίτλο «Ρύθμιση ειδικότερων ζητημάτων αναφορικά με την εκπλήρωση των υποχρεώσεων και αρμοδιοτήτων του Φορέα Απόκτησης και Επαναμίσθωσης, ειδικότεροι όροι και διαδικασία της μεταβίβασης δικαιωμάτων επί της κύριας κατοικίας σε αυτόν».

[3] Υπουργική απόφαση με αριθμό 123242ΕΞ/30.08.2024 (ΦΕΚ Β’5121/10.09.2024) και με τίτλο «Ρύθμιση ειδικότερων ζητημάτων αναφορικά με τη σύμβαση μίσθωσης μεταξύ ευάλωτου οφειλέτη και του Φορέα Απόκτησης και Επαναμίσθωσης ακινήτων του άρθρου 218 του ν. 4738/2020 και το δικαίωμα επαναγοράς ιδιοκτησιακού δικαιώματος εκ μέρους του ευάλωτου οφειλέτη από τον ως άνω Φορέα».