Υπενθυμίζουμε ότι με τις διατάξεις του ν. 5073/2023[1], εισήχθησαν αλλαγές στο νομοθετικό πλαίσιο των βραχυχρόνιων μισθώσεων (AirBnB). Στα πλαίσια αυτά, εξεδόθη η με αριθμό πρωτοκόλλου Ε.2024/09.04.2024 Εγκύκλιος της ΑΑΔΕ με θέμα «Παροχή διευκρινίσεων αναφορικά με τη φορολογική αντιμετώπιση των βραχυχρόνιων μισθώσεων, στο πλαίσιο της οικονομίας του διαμοιρασμού, μετά τις τροποποιήσεις που επήλθαν με τις διατάξεις του ν. 5073/2023». Τα κυριότερα σημεία της εγκυκλίου, είναι τα εξής:

• Ως βραχυχρόνια μίσθωση, ορίζεται η μίσθωση ή υπεκμίσθωση ακινήτου, για συγκεκριμένη χρονική διάρκεια, μικρότερη των εξήντα (60) ημερών. Το όριο αυτό, αναφέρεται στη διάρκεια κάθε σύμβασης μίσθωσης και όχι στο σύνολο των ημερών που ένα ακίνητο, δύναται να διατίθεται για βραχυχρόνια μίσθωση μέσα στο έτος.
• Εφόσον, κατά τη διάρκεια της μίσθωσης, συμφωνηθεί η αναμίσθωση του ακινήτου, στον ίδιο μισθωτή, η χρονική διάρκεια της αναμίσθωσης εξετάζεται αυτοτελώς για τον χαρακτηρισμό της ως βραχυχρόνιας ή μη. Για παράδειγμα, σε περίπτωση όπου έχει συμφωνηθεί βραχυχρόνια μίσθωση για το χρονικό διάστημα 15.01.2024 – 05.03.2024 (ημερομηνία αναχώρησης 06.03.2024), ήτοι μίσθωση διάρκειας 50 ημερών (βραχυχρόνια) και συμφωνηθεί η διαμονή του μισθωτή μέχρι 17.03.2024, θεωρείται ότι έχει συναφθεί δεύτερη μίσθωση από 06.03.2024 – 17.03.2024, ήτοι διάρκειας 12 ημερών και συνεπώς θεωρείται και αυτή βραχυχρόνια.
• Αντικείμενο φορολόγησης των βραχυχρόνιων μισθώσεων: Διαμέρισμα, μονοκατοικία (όχι αυτές που έχει καταργηθεί η σύσταση οριζόντιας ιδιοκτησίας), κάθε μορφή οικήματος με δομική και λειτουργική αυτοτέλεια και τα δωμάτια εντός διαμερισμάτων (ακόμη και όταν διατίθεται μεμονωμένα για AirBnB) ή μονοκατοικιών.
• Προσδιορισμός αριθμού ακινήτων που εκμεταλλεύεται ένα φυσικό πρόσωπο[2]: Δεν λαμβάνονται υπόψη τυχόν άλλα ακίνητα που εκμεταλλεύεται εκτός πλαισίου AirBnB. Εάν εντός του έτους, ο ιδιοκτήτης αποφασίσει να διαθέσει επιπλέον ακίνητα για AirBnB, από την καταχώρηση του τρίτου ακινήτου στο Μητρώο, θα θεωρείται ότι εκμεταλλεύεται τρία ακίνητα ως AirBnB.
• Φορολογία εισοδήματος (μέχρι δύο ακίνητα): Ως εισόδημα από ακίνητα, λογίζεται μόνο το εισόδημα που αποκτάται από φυσικά πρόσωπα, εφόσον εκμισθώνουν μέχρι δύο ακίνητα επιπλωμένα, χωρίς την παροχή οποιασδήποτε άλλης υπηρεσίας, πλην της παροχής κλινοσκεπασμάτων. Σε περίπτωση συνιδιοκτησίας ακινήτου που διατίθεται ως AirBnB, η κατηγορία εισοδήματος, κρίνεται ατομικά για κάθε ένα εκ των φυσικών προσώπων συνιδιοκτητών. Εάν το φυσικό πρόσωπο, που εκμεταλλεύεται μέχρι 2 ακίνητα, κατά τη διάρκεια της βραχυχρόνιας διαμονής, παρέχει πρόσθετες υπηρεσίες για την περιποίηση των πελατών, επιβάλλεται ΦΠΑ (ανεξάρτητα από τον αριθμό των ακινήτων που εκμεταλλεύεται).
• Φόρος Προστιθέμενης Αξίας 13% (ΦΠΑ): Επιβάλλεται στην περίπτωση όπου ο εκμισθωτής είναι νομικό πρόσωπο και ανεξάρτητα από τον αριθμό των ακινήτων που εκμεταλλεύεται για βραχυχρόνια διαμονή ή φυσικό πρόσωπο που διαθέτει τουλάχιστον τρία (3) ακίνητα για AirBnB. Λαμβάνεται υπόψη, η πρόθεση εκμετάλλευσης των ακινήτων για βραχυχρόνια διαμονής, λόγω εγγραφής στο οικείο Μητρώο και όχι η απόκτηση ή μη εσόδων από την εκμετάλλευση κάθε ακινήτου.
• Το ίδιο ακίνητο, είναι δυνατόν να διατίθεται μέσα στο ίδιο έτος, τόσο για βραχυχρόνια διαμονή όσο και για μακροχρόνια μίσθωση.
• Φορολογικές υποχρεώσεις:
• Τα νομικά πρόσωπα που δραστηριοποιούνται στην εκμετάλλευση AirBnB, από 01.01.2024, πρέπει να έχουν μεταταχθεί σε κανονικό καθεστώς ΦΠΑ και αντίστοιχα τα φυσικά πρόσωπα που εκμεταλλεύονται άνω των 3 ακινήτων, πρέπει (από 01.01.2024 και εφεξής) να υποβάλλουν δήλωση έναρξης εργασιών.
• Ορίσθηκαν νέοι ΚΑΔ: 55.20.11.06 (με ισχύ από 26.01.2024) και 55.20.11.07 (με ισχύ από 06.02.2024).
• Μεταβατική περίοδος: α) Οι δηλώσεις έναρξης/μεταβολών που υποβάλλονται εντός 30 ημερών από την έκδοση της Εγκυκλίου, θεωρούνται εμπρόθεσμες και β) τα φυσικά ή νομικά πρόσωπα που έχουν ήδη κάνει έναρξη εργασιών και ίδρυση υποκαταστημάτων με διαφορετικούς ΚΑΔ, καλούνται εντός των ως άνω 30 ημερών να δηλώσουν ψηφιακά τη μεταβολή ΚΑΔ.

Μαρία Αικατερίνη Δ. Παπαδοπούλου
Δικηγόρος
Δ.Μ.Σ Ιστορίας και Θεωρίας Δικαίου, Νομική Σχολή Αθηνών, ΕΚΠΑ
Δ.Μ.Σ Αστικού δικαίου, Νομική Σχολή Αθηνών, ΕΚΠΑ
Δ.Μ.Σ Εμπορικού Δικαίου, Νομική Σχολή Δημοκριτείου Πανεπιστημίου Θράκης

[1] Ν. 5073/2023 (ΦΕΚ Α’204/11.12.2023), με τίτλο: «Μέτρα για τον περιορισμό της φοροδιαφυγής και άλλες επείγουσες διατάξεις.

[2] Υπενθυμίζουμε ότι σε περίπτωση εκμετάλλευσης άνω των τριών ακινήτων, λογίζεται ως επιχειρηματική δραστηριότητα