Υπενθυμίζουμε ότι με τον ν . 5142/2024[1] επήλθαν σημαντικές αλλαγές στον ισχύον θεσμικό πλαίσιο του Κτηματολογίου. Μεταξύ των αλλαγών αυτών, στο άρθρο 16 του νόμου, προβλέπεται η δυνατότητα μονομερούς διόρθωσης στοιχείων στα συμβόλαια ακινήτων, με απώτερο σκοπό την απλοποίηση και επιτάχυνση των σχετικών διαδικασιών. Λόγω της πολυπλοκότητας των νέων διατάξεων, εξεδόθησαν Εγκύκλιοι από τη Συντονιστική Επιτροπή Συμβολαιογραφικών Συλλόγων Ελλάδος[2], με τις οποίες επιχειρείται η παροχή διευκρινίσεων επί των νέων ζητημάτων. Η νέα διάταξη του άρθρου 16 του ν. 5142/2024 προβλέπει συνοπτικά τα εξής:

Α. Δυνατότητα μονομερούς τροποποίησης σύστασης οριζόντιας ή κάθετης ιδιοκτησίας ως προς την επιφάνεια/περίγραμμα/χρήση (άρθρο 16 παρ.1α)

Ο κύριος οριζοντίου ή καθέτου ιδιοκτησίας δύναται να προβαίνει μονομερώς σε συμβολαιογραφική πράξη τροποποίησης της οριζόντιας ή καθέτου ιδιοκτησίας, καθώς και των παρακολουθημάτων ή των χώρων αποκλειστικής χρήσης αυτών, ως προς την επιφάνεια, το περίγραμμα και τη χρήση της οριζόντιας ή κάθετης ιδιοκτησίας[3], όπως αυτά έχουν αποτυπωθεί ή περιγραφεί στη σύσταση οριζοντίων/καθέτων ιδιοκτησιών υπό τις εξής προϋποθέσεις:

–  Η σημερινή πραγματική κατάσταση έχει δημιουργηθεί από τον χρόνο κατασκευής της οικοδομής και αποτυπώνεται στην Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτιρίου από τον μηχανικό,

– Δεν θίγονται υφιστάμενα συνολικά ποσοστά συνιδιοκτησίας της οριζόντιας ή κάθετης ιδιοκτησίας επί του γεωτεμαχίου και κατανομής κοινοχρήστων δαπανών (προκύπτει από το συμβολαιογραφικό έγγραφο),

– Δεν θίγονται τα δικαιώματα και οι υποχρεώσεις όλων των οριζοντίων ιδιοκτησιών του κτιρίου,

– Έχει καταβληθεί ο οφειλόμενος εκ της μεταβολής φόρος (προκύπτει από τη σχετική δήλωση φόρου) και

– Υφίστανται νομίμως ή έχουν υπαχθεί στις διατάξεις του ν. 4495/2017 (περί ελέγχου και προστασίας δομημένου περιβάλλοντος).

Β. Θέσπιση επιτρεπτών αποκλίσεων εμβαδομετρήσεων σε περιπτώσεις οικοπέδων/γηπέδων που έχουν συσταθεί οριζόντιες/κάθετες ιδιοκτησίες χωρίς ανάγκη τροποποίησης ή διόρθωσης των πράξεων σύστασης (άρθρο 16 παρ. 1β)

Σε περιπτώσεις οικοπέδων ή γηπέδων, επί των οποίων έχουν συσταθεί οριζόντιες ή κάθετες ιδιοκτησίες, μετρήσεις με απόκλιση εμβαδού έως δύο τοις εκατό (2%) από τις αναγραφόμενες στις πράξεις σύστασης μετρήσεις θεωρούνται αποδεκτές και δεν απαιτείται η τροποποίηση ή διόρθωση των πράξεων σύστασης και των τίτλων κτήσης, προκειμένου για τη μεταβίβαση των

οριζοντίων ή καθέτων ιδιοκτησιών ή για τη σύσταση εμπραγμάτων δικαιωμάτων επί αυτών. Στην περίπτωση αυτή, η μεταβίβαση ή η σύσταση γίνονται με βάση την εμβαδομέτρηση που αναγράφεται στον τίτλο κτήσης με απλή μνεία της νέας μέτρησης, ενώ οι φορολογικές υποχρεώσεις υπολογίζονται με βάση το μεγαλύτερο εμβαδό.

Γ. Δυνατότητα μονομερούς συμβολαιογραφικής τροποποίησης σύστασης οριζόντιας ιδιοκτησίας για τη μεταφορά δικαιώματος αποκλειστικής χρήσης (άρθρο 16 παρ. 1γ)

Κύριος οριζοντίου ιδιοκτησίας δύναται να προβαίνει μονομερώς σε συμβολαιογραφική πράξη τροποποίησης της σύστασης οριζόντιας ιδιοκτησίας ως προς τη μεταφορά του δικαιώματος αποκλειστικής χρήσης της συγκεκριμένης οριζόντιας ιδιοκτησίας σε έτερη οριζόντια ιδιοκτησία δικής του κυριότητας, υπό την προϋπόθεση, ότι η έτερη οριζόντια ιδιοκτησία στην οποία μεταφέρεται το δικαίωμα αποκλειστικής χρήσης βρίσκεται επί της ιδίας οικοδομής και δεν διαθέτει, ήδη, δικαίωμα αποκλειστικής χρήσης ιδίου σκοπού.

Μαρία Αικατερίνη Δ. Παπαδοπούλου
Δικηγόρος
Δ.Μ.Σ Ιστορίας και Θεωρίας Δικαίου, Νομική Σχολή Αθηνών, ΕΚΠΑ
Δ.Μ.Σ Αστικού δικαίου, Νομική Σχολή Αθηνών, ΕΚΠΑ
Δ.Μ.Σ Εμπορικού Δικαίου, Νομική Σχολή Δημοκριτείου Πανεπιστημίου Θράκης

[1] Ν. 5142/2024 (ΦΕΚ Α’158/04.10.2024) με τον τίτλο «Ολοκλήρωση της κτηματογράφησης, απλοποίηση διαδικασιών, χρήση τεχνητής νοημοσύνης και διατάξεις για τη λειτουργία του Ν.Π.Δ.Δ. «Ελληνικό Κτηματολόγιο», λοιπές διατάξεις του Υπουργείου Ψηφιακής Διακυβέρνησης».

[2] Εγκύκλιοι 25/7.10.2024 (Ν. 5142/2024), 26/10.10.2024 (Παροχή διευκρινίσεων επί του άρθρου 16 του ν. 5142/2024) και 31/17.10.2024 (παροχή συμπληρωματικών διευκρινίσεων άρθρου 16 του ν. 5142/2024).

[3] Ενδεικτικές περιπτώσεις: εσφαλμένες εμβαδομετρήσεις, διαμερισματώσεις, αλλαγή χρήσης ημιυπαίθριων χώρων.