Μεταξύ των διατάξεων που θεσπίζει ο ν. 4982/2022[1] για την ίδρυση, ανάπτυξη, διαχείριση και λειτουργία των Επιχειρηματικών Πάρκων περιλαμβάνονται και αυτές που ρυθμίζουν το δικαίωμα επιφάνειας[2] που εφαρμόζεται στα οικόπεδα που βρίσκονται εντός των Οργανωμένων Υποδοχέων Μεταποιητικών και Επιχειρηματικών Δραστηριοτήτων (εφεξής Ο.Υ.Μ.Ε.Δ.) και με τις οποίες καθορίζονται ειδικότερα οι όροι του περιεχομένου του δικαιώματος αυτού – όπως σχετικά με τη χρήση του εδάφους επί του οποίου έχει συσταθεί η επιφάνεια, με την ανέγερση, συντήρηση και χρήση του κτίσματος, αλλά και με την άσκηση της δραστηριότητας του επιφανειούχου – ο τρόπος σύστασης του δικαιώματος και η χρονική του διάρκεια, η οποία δεν μπορεί να υπερβαίνει τα 99 έτη- εκτός αν παραταθεί με συμβολαιογραφικό έγγραφο –  η δυνατότητα μεταβίβασής του εν ζωή ή αιτία θανάτου, ο τρόπος λήξης και απόσβεσής του, αλλά και η φορολογική του μεταχείριση, με στόχο την προσέλκυση επενδύσεων για την ανάπτυξη των Επιχειρηματικών Πάρκων και τη δημιουργία οικοσυστημάτων επιχειρήσεων που θα τονώσουν τη βιομηχανική παραγωγή.

✔ ΤΡΟΠΟΣ ΣΥΣΤΑΣΗΣ

Το δικαίωμα επιφάνειας συστήνεται – κατά παρέκκλιση των διατάξεων του Αστικού Κώδικα- επί εδάφους οικοπέδων εντός των Ο.Υ.Μ.Ε.Δ. για ορισμένο χρόνο με έγγραφη σύμβαση που περιβάλλεται το συμβολαιογραφικό τύπο και μεταγράφεται στο αρμόδιο κτηματολογικό γραφείο. Επιτρέπεται η σύσταση να γίνεται και σε τμήμα ευρύτερου οικοπέδου, εφόσον τηρούνται οι χωροταξικοί και πολεοδομικοί όροι και με την προϋπόθεση ότι η κατάτμηση του οικοπέδου δημιουργεί τμήματα που το καθένα από αυτά είναι άρτιο, οικοδομήσιμο και έχει νομική αυτοτέλεια. Δεν επιτρέπεται η σύσταση δικαιώματος επιφάνειας με χρησικτησία.

Η σύσταση του δικαιώματος αυτού γίνεται έναντι ορισμένου τιμήματος – που καταβάλλεται κατά τη σύσταση ή πιστώνεται κατά το σύνολό του ή σε μέρος αυτού – ή αντί καταβολής εδαφονομίου[3] περιοδικώς ή με συνδυασμό και των δύο.

✔ ΧΡΟΝΙΚΗ ΔΙΑΡΚΕΙΑ

Το δικαίωμα επιφάνειας δεν μπορεί να συσταθεί για χρονική διάρκεια μεγαλύτερη των 99 ετών και μικρότερη των 5 ετών, εκτός αν τα μέρη συμφωνήσουν σε παράταση της διάρκειας με συμβολαιογραφικό έγγραφο, που υποβάλλεται σε μεταγραφή.

✔ ΠΕΡΙΕΧΟΜΕΝΟ

Στο περιεχόμενο του δικαιώματος επιφανείας μπορεί να υπάρχουν όροι όπως ιδίως για:

– Την ανέγερση, συντήρηση και χρησιμοποίηση του κτίσματος

– Τη χρήση του εδάφους επί του οποίου έχει συσταθεί η επιφάνεια

– Την άσκηση της δραστηριότητας της επιχείρησης του επιφανειούχου

– Την ασφάλιση του κτίσματος και την ανοικοδόμησή του σε περίπτωση καταστροφής του

✔ ΜΕΤΑΒΙΒΑΣΗ

Η επιφάνεια είναι μεταβιβαστή – σύμφωνα με τους κανόνες που ισχύουν για τη μεταβίβαση της κυριότητας ακινήτου –  στο σύνολό της ή σε μέρος, εν ζωή ή αιτία θανάτου και μπορεί να αποτελέσει αντικείμενο εισφοράς σε είδος σε εταιρεία προς κάλυψη του εταιρικού της κεφαλαίου.

✔ ΛΗΞΗ ΚΑΙ ΑΠΟΣΒΕΣΗ

– Η επιφάνεια λήγει με την παρέλευση του χρόνου διάρκειάς της, ενώ αποσβέννυται αν ενωθεί με την κυριότητα του οικοπέδου στο ίδιο πρόσωπο. Μπορεί επίσης να αποσβέννυται πριν από τη λήξη της διάρκειάς της σε περίπτωση παραβίασης από τον επιφανειούχο των όρων του δικαιώματος ή σε περίπτωση πτώχευσης ή αποβίωσης του επιφανειούχου – αν είναι φυσικό πρόσωπο – ή σε περίπτωση παύσης ή πτώχευσης ή θέσης σε αναγκαστική διαχείριση – αν είναι νομικό πρόσωπο.

– Μετά τη λήξη[4] ή απόσβεση του δικαιώματος επιφάνειας ο επιφανειούχος υποχρεούται να καθαιρέσει με δική του ευθύνη και δαπάνες όλα τα κτίσματα που έχουν ανεγερθεί εντός ενός μηνός από τη λήξη ή την απόσβεση.

✔ ΠΡΟΣΤΑΣΙΑ ΤΟΥ ΔΙΚΑΙΩΜΑΤΟΣ

Οι διατάξεις για την προστασία της κυριότητας[5] εφαρμόζονται ανάλογα σε περίπτωση προσβολής του δικαιώματος του επιφανειούχου.

✔ ΦΟΡΟΛΟΓΙΚΗ ΜΕΤΑΧΕΙΡΙΣΗ

Το δικαίωμα της επιφάνειας αντιμετωπίζεται φορολογικά σύμφωνα με τις διατάξεις που ισχύουν για το δικαίωμα της επικαρπίας.

Ελεονώρα Αναγνώστου
Δικηγόρος
D.E.A. Droit Economique et Social
Université Paris IX – Dauphine

[1] Ν. 4982/2022 (ΦΕΚ 195/Τ.Α’/15.10.2022) για την ίδρυση, ανάπτυξη, διαχείριση και λειτουργία των Επιχειρηματικών Πάρκων- Ενιαίο πλαίσιο ρύθμισης για τους φορείς Οργανωμένων Υποδοχέων Μεταποιητικών και Επιχειρηματικών Δραστηριοτήτων και άλλες διατάξεις για την ενίσχυση της ανάπτυξης

[2] Δικαίωμα επιφάνειας: Είναι το εμπράγματο δικαίωμα φυσικού ή νομικού προσώπου να κατασκευάζει κτίσμα σε έδαφος κτήματος που κατά το χρόνο σύστασης του δικαιώματος είναι δημόσιο και να ασκεί στο κτίσμα αυτό ή σε κτίσμα που είναι ήδη κατασκευασμένο τις εξουσίες που παρέχει το δικαίωμα κυριότητας.

[3] Εδαφονόμιο: το αντάλλαγμα που καταβάλλεται από τον επιφανειούχο στον κύριο κατά τη διάρκεια του δικαιώματος της επιφάνειας  

[4] Η λήξη του δικαιώματος επιφάνειας επιφέρει τη λύση των ενοχικών συμβάσεων του επιφανειούχου με τρίτο με αντικείμενο το κτίσμα ή το έδαφος, χωρίς ευθύνη του κυρίου έναντι του τρίτου.

[5] Όπως οι διατάξεις σχετικά με την αρνητική αγωγή και τη διεκδικητική αγωγή του Αστικού Κώδικα.